Собственники квартир имеют право и обязаны участвовать в управлении жилым домом. Как лучше всего это сделать? Следует ли создать товарищество собственников квартир или поручить управление зданием обществу с капиталом? Портал LVportals.lv объясняет, как можно создать ассоциацию, каковы ее функции и какие вопросы входят в компетенцию общества собственников квартир.
В товариществе (biedrība) должно быть не менее двух членов.
Чтобы перенять дом от государства или муниципалитета или сменить управляющего, собственники квартир должны принять решение, для чего требуется поддержка 50% плюс один голос.
Товарищество собственников квартир может быть создано не только в доме, где все квартиры разделены на собственность, но и в многоквартирном доме, где нет разделения собственности по квартирам, но каждый владеет предполагаемыми частями.
Чтобы лучше управлять домом, необходимо создать товарищество чтобы оно было зарегистрированно в Регистре предприятий и могло представлять сообщество собственников квартир на основании доверенности.
Даже если собственник квартиры в многоквартирном доме не вступает в товарищество, он сохраняет за собой право принимать решение об управлении жилым домом.
Специального положения для товариществ собственников квартир нормативными актами не предусмотрено. Они учреждаются в соответствии с частью второй статьи 23 Закона об товариществах и фондах, согласно которой в товариществе должно быть не менее двух членов. «Поскольку товариществои создается специально для конкретного жилого дома, ее также называют товариществом собственников квартир», - поясняет Янис Лапса, присяжный адвокат и преподаватель юридического факультета Латвийского университета.
Для создания товарищества решение нет необходимости в общем решении собственников квартир.
Спутали с другой нормой права
Создание товариществ часто путают со статьей 51 Закона «О приватизации государственных и муниципальных жилых домов», которая устанавливает порядок передачи права управления жилым домом обществу собственников квартир или лицу, уполномоченному по обоюдному согласию собственников квартир.
Часть пятая статьи 51 закона предусматривает, что право управления жилым домом передается, если компания собственников квартир или лицо, уполномоченное по взаимному соглашению собственников квартир, подали заявление о приеме жилого дома и при этом соблюли несколько условий. Одно из условий гласит, что право управления домом передается, если участники общества собтвенников или собственники квартир, заключившие взаимный договор, представляют более половины количества приватизационных объектов в жилом доме.
Таким образом, чтобы перенять дом у государства и муниципалитета или сменить управляющего, необходимо принять общее решение собтсвнеников квартир, для чего требуется поддержка 50% плюс один голос.
Учреждать ли товарищество при совместнуой собственности?
Объединение собственников квартир может быть создано не только в доме, где все квартиры разделены на участки, но и в многоквартирном доме, который не разделен на многоквартирные участки, но каждый владеет предполагаемыми частями, в так называемом классическом варианте совместной собственности. Таких домов в Латвии достаточно, потому что в процессе разгосударствления дома были возвращены предыдущими владельцами или их наследниками и они продали квартиры как условные части.
Закон об управлении жилым домом предусматривает, что процедура принятия решений в соответствии с Законом о квартирной собственности, по сути, также применяется к домам, находящимся в совместной собственности.
Когда нужно основывать товарищество
Владельцы квартир составляют сообщество собственников квартир, которые должны участвовать в управлении домом. Чтобы лучше управлять домом, необходимо создать товарищество, чтобы оно была зарегистрированной в Регистре предприятий и могло представлять сообщество собственников квартир на основании доверенности. Перед товариществом поставлена задача заключать контракты для облегчения выполнения различных коммунальных услуг и других транзакций.
«Надо понимать, что мы не будем собирать общее собрание собственников квартир по каждому вопросу и не будем проводить опрос. Собственники квартир в общем решают все вопросы, но их представителем является товарищество (или общество с капиталом, общество с ограниченной ответственностью или кооперативное общество), и оно будет действовать от имени собственников квартир », - подчеркивает Я. Лапса.
Как основать товарищество
Если вы хотите создать товарищество собственников квартир, вам нужно понимать, для чего это нужно. Если создается товарищество, которое возьмет на себя функции управления домом, то решение о передаче функций управления должно быть принято на собрании товарищества собственников квартир. Решение должно получить 50% плюс один голос. Например, если в доме 20 квартир, то владельцам 11 квартир нужно проголосовать «за». Если в доме 100 квартирных единиц, то 51 голос собственника должен быть "за".
Вопрос. Должно ли сообщество домовладельцев немедленно принять решение о том, чтобы взять на себя управление домом, чтобы создать товарищество, или это отдельный вопрос, который также можно решить, например, через два года после создания товарищества?
Ответ. Могут быть задержки во времени, но обычно наиболее активные владельцы квартир создают товарищество, регистрируются в Регистре предприятий и принимают решение о созыве общего собрания владельцев квартир всего дома, чтобы принять решение о передаче дома от государства или муниципалитета. Зачем нужно товарищество? Чтобы было юридическое лицо, которому муниципалитет может передать право управления домом.
Кто может быть членом товарищества
Для создания товарищества требуется решение об учреждении, должен быть устав, зарегистрированный офис. Товарищество как юридическое лицо должно быть внесено в Реестр товариществ и фондов Регистра предприятий.
"В нормативных актах не указано, кто может быть членом товарищества собственников квартир.Было бы логично, если бы там были только собственники квартир », - отмечает Я. Лапса. «В товариществе должны быть те лица, которые имеют законный интерес работать там». Каждый волен решать, вступать ли в товарищество собственников квартир или нет.
Состав Правления
Что важно, если товарищество создано? Что абсолютно необходимо?
При создании товарищества необходимо учитывать, будет ли правление состоять из нескольких членов. В этом случае должен быть назначен председатель правления. Принятие решений важно - независимо от того, принимаются ли они единогласно председателем правления, или есть три или пять членов правления, и представители решают вместе взять на себя совместную ответственность.
«Если все вопросы решает один человек, то это, вероятно, негативно как для товарищества, так и для сообщества собственников квартир. Были случаи, когда член правления брал все деньги в свои руки и пропадал в «далекой синеве» », - подчеркивает Я. Лапса. Он рекомендует, чтобы правление товарищества состояло как минимум из трех членов.
Члены товарищества, а не сообщество собственников квартир, решают, кто будет членом правления и будет ли это несколько человек.
Зарегистрированный офис товаришества должен быть таким, чтобы государство и органы местного самоуправления могли связаться с ним, чтобы можно было отреагировать на претензию или запрос. Чаще всего юридическим адресом товарищества является адрес председателя правления, который также является собственником квартиры.
Каковы права сообщества собственников квартир
«Сообщество собственников квартир, как это определено в статье 16 Закона о квартирной собственности, имеет право решать любой вопрос, связанный с долей в общей собственности. Товарищество является исполнителем принятых решений. Это самая большая разница между объединением и сообществом собственников квартир », - подчеркивает Я. Лапса.
Например, величина оплаты за управление определяется сообществом собственников квартир. В свою очередь, товаришество собственников квартир может подать свои предложения по размеру выплаты.
Даже если собственник квартиры в многоквартирном доме не вступает в товаришество, он сохраняет за собой право принимать решение об управлении жилым домом.
Вопрос: Товарищество собственников квартир взяло на себя управление совместной собственностью. Какой смысл быть членом товарищества, если наиболее важные вопросы управления недвижимостью решаются на собрании всех совладельцев, где большинство вообще не является членом товарищества? Какие управленческие или организационные вопросы (кроме выборов совета и аудитора) решают только члены товарищества?
Ответ. Правда, вопросы управления недвижимостью решает сообщество собственников квартир, и его члены товарищества не имеют права решения по этому вопросу. Члены товарищества решают, кто будет председателем правления товаришества. Ориентировочная стоимость, планируемый ремонт и кто его будет проводить, решаются сообществом собственников квартир. Правда, не исключено, что владельцы квартир попросят товарищество решить вопросы управления. В этом случае члены товарищества принимают решения на основании совместного решения собственников квартир, и нет необходимости в созыве внеочередного общего собрания членов товарищества.
Модели управления жилым домом
Часто при создании ассоциации ее члены не обладают профессиональными навыками или способностями управлять домом. Поэтому решать, кто будет управляющим, должны собственники жи лья.
Модели управления жилым домом могут быть разными. Управленческая деятельность может осуществляться товариществоми собственников квартир, кооперативами, обществами капитала, такими как общества с ограниченной ответственностью, и физическими лицами.
«Если говорить о юридических лицах, то товарищества - самая правильная модель управления, потому что они связаны с определенной целью. Цель ООО - получение прибыли. Кооперативы могут быть одной из моделей управления, но их цель также может заключаться в получении прибыли и управлении зданием. Однако цель товарищества - удовлетворение интересов членов - собственников многоквартирных домов. Чем больше дом, тем важнее товарищество », - говорит Я. Лапса.
Товариществу, управляющей жилым домом, потребуется два банковских счета. Все платежи от собственников квартир поступают на один счет, а часть денег выплачивается коммунальным службам. Второй счет предназначен для начислений.
«На практике доказано - если собственники квартир примут решение взять дом в собственность у государства и самоуправления и передать его своему товариществу, - налицо денежный поток, легче принимать решения, оценивать смету ремонта. Владельцы квартир имеют право и обязаны участвовать в управлении жилым домом, которое должно быть устойчивым, с расчетом на будущее », - резюмирует Я. Лапса.