Во втором квартале этого года значение индекса доступности жилья улучшилось во всех столицах Балтии. Но на этот раз, особенно если мы подумаем о способности домохозяйств позволить себе новые квартиры, индекс показывает обманчиво обнадеживающую картину.
С точки зрения доходов домохозяйств из-за структурных изменений, вызванных пандемией, показатель повышения средней заработной платы, вероятно, будет несколько завышенным. Что касается цен на жилье, с другой стороны, в последнее время произошел рост цен на заказы на квартиры в новых проектах, которые появятся в статистике только с задержкой. Следовательно, по крайней мере для тех, кто хочет новую квартиру, мечта о жилье, вероятно, станет менее доступной в ближайшем будущем из-за роста цен.
Балтийский индекс доступности жилья (ИДЖ) Swedbank отражает способность домохозяйств позволить себе квартиру по ипотеке. С учетом самых актуальных процентных ставок и цен на жилье рассчитываются ежемесячные выплаты по долгу, которые сравниваются с изменением средней чистой заработной платы. В Таллинне и Вильнюсе рост средней цены на жилье во втором квартале опережал рост заработной платы, но был компенсирован падением процентных ставок, что привело к увеличению доступности жилья. Между тем темпы роста среднего дохода в Риге опережали рост средней цены. Рост индекса доступности также был вызван снижением процентных ставок.
Средняя цена на жилье в Риге во втором квартале выросла на 6,3% из-за двузначного роста цен на квартиры советских времен. В свою очередь, цены в новых проектах показывают относительно небольшой рост (+ 2,5%). С учетом широко обсуждаемых проблем со снабжением и резкого роста цен на сырье и затрат на строительство эта цифра может показаться на удивление низкой. Это связано с тем, что статистика, к сожалению, не может так быстро «уловить» изменение рыночной ситуации. Думая о новых квартирах, следует помнить, что цены сделок, зафиксированные в сегодняшней статистике, отражают предыдущие - возможно, даже более года назад - сделки с квартирами, которые были введены в эксплуатацию сейчас. Следовательно, цены, наблюдаемые в статистике, особенно в периоды резких колебаний цен на рынке, не всегда полностью отражают текущие цены, по которым возможно бронирование квартир в новых проектах. Можно сделать вывод, что в ближайшем будущем, по мере «восстановления» статистики, ожидается также более быстрое повышение уровня цен на квартиры в новых проектах, что снизит доступность расчетного жилья.
Второй фактор, исказивший доступность жилья в условиях пандемии, - это заработная плата. По состоянию на начало этого года резкий рост заработной платы (+ 10,3%), зафиксированный во втором квартале, частично является результатом изменений на рынке труда, вытесненных пандемией. Структурные изменения, связанные с увеличением доли более высокооплачиваемых работников во время пандемии, способствовали более быстрому росту заработной платы в статистике. Повышение минимальной заработной платы и зарплат врачей и педагогов также стало важным вкладом. Таким образом, можно сделать вывод, что, хотя благосостояние домохозяйств, безусловно, выросло, темпы роста заработной платы, зафиксированные в статистике, могут быть несколько завышены, и, таким образом, доступность жилья для среднего домохозяйства может быть ниже, чем указано в ИДЖ. Если удастся избежать закрытия экономики из-за пандемии, рост заработной платы будет сдерживаться возвращением на рынок труда в ближайшем будущем низкооплачиваемых работников. В то же время следует отметить, что мы уже начинаем замечать опасения работодателей по поводу нехватки рабочей силы, поэтому в ближайшие годы растущая нехватка рабочей силы подтолкнет уровень средней заработной платы вверх.
Очень низкая рыночная активность, зафиксированная во время первой вспышки вируса в прошлом году, означает, что годовые темпы роста количества транзакций во втором квартале можно измерить высокими двузначными числами. Однако также по сравнению с первым кварталом этого года общая рыночная активность выросла на 8%, количество сделок по проектам, построенным после 2000 года, практически не изменилось, а активность в зданиях советских времен увеличилась примерно на пятую часть. В целом активность рынка жилья в Риге во втором квартале была немного выше уровня 2019 года. Текущее количество заказов на новые проекты и ипотечные сделки указывает на ожидаемое увеличение активности на рынке во второй половине этого года.
С одной стороны, нехватка рабочей силы будет по-прежнему способствовать росту средней заработной платы и благосостояния домохозяйств. С другой стороны, цены на квартиры в будущем тоже будут расти. В настоящее время рост стоимости строительства обусловлен ростом мировых цен, что отражается на стоимости строительных материалов. В будущем внутренние факторы будут играть все более важную роль. Со следующего года средства Европейского Союза начнут быстро поступать в латвийскую экономику, увеличивая спрос на услуги в строительном секторе, что также будет способствовать увеличению затрат на строительство. Конечно, это отразится и на ценах на жилье. В конечном итоге дальнейшего улучшения доступности жилья, скорее всего, не произойдет.