Почему большинство рижан живут в старом и тесном жилье?

Жители Риги живут в перенаселенном и неблагоустроенном жилье чаще, чем жители Таллина и Вильнюса. В Риге много нежилых трущоб, но недостаточно строительства нового жилья. Выполнение строительных формальностей в Риге сложнее, дороже и занимает больше времени, чем в Вильнюсе и Таллинне. Многие рижане не могут позволить себе хорошее жилье; рижанам также сложнее платить за коммунальные услуги. Жители Риги больше недовольны своим окружением, чем жители Таллинна и Вильнюса. Проблему рассматривает экономист Банка Латвии Олег Красноперов.

Пренебрегая развитием в Риге, Латвия не может набрать обороты, а внутренний валовой продукт и доход являются лишь одним из показателей развития. Это восьмой выпуск из серии статей Банка Латвии о том, что и как сделать сегодня, чтобы быстро улучшить качество жизни в Риге. На этот раз — о качестве жилья и его окрестностях. Удовлетворенность жильем является одним из важнейших факторов, определяющих качество жизни в городе, а значит, и здоровую и счастливую жизнь в целом [1]. Хороший дом характеризуется несколькими параметрами, в том числе качеством строительства, размером, планировкой, интерьером и местоположением, которые, как правило, и составляют цену недвижимости. Качество жилья тесно связано с его окружением и близлежащей инфраструктурой, которая во многом определяет визуальные и акустические свойства жилья [2]. Улучшая звукоизоляцию дома и качество ландшафта, можно значительно улучшить качество жизни в городе [3]: люди любят зелень за окном, но не любят шум транспорта и вид на поток автомобилей (есть даже исследования, подтвердившие этот само собой разумеющийся порядок вещей). Нет недостатка в людях, недовольных жильем в крупных городах - из-за загрязнения окружающей среды, а также шума и пробок, вызванных автомобильным транспортом [4]. Эти столичные неудобства перевешиваются более высокими доходами и лучшими карьерными возможностями. Жилье в больших городах обычно дороже, что вынуждает многих горожан жить в переполненном жилье.

История с городским жильем

Значительная часть латвийских городских жителей живет в перенаселенном и в то же время неадекватном жилье. Почти половина населения латвийских городов проживает в перенаселенном жилье – при недостаточном количестве комнат на каждого члена домохозяйства это в два раза больше, чем в литовских городах, и в три раза больше, чем в эстонских городах. Часто перенаселенное жилье также имеет тенденцию быть низкого качества (протекающие крыши, отсутствие ванны/душа или туалета в помещении, недостаточное освещение).

Практически во всех европейских городах, где население сокращается, подобно Риге, найти хорошее жилье по относительно умеренной, или, пользуясь терминологией социологических опросов, «разумной» цене легче, чем в Риге Таким образом, в масштабах европейских городов доступность жилья в Риге можно оценить как низкую. Причиной этого является недостаточное строительство нового жилья в Латвии по сравнению с Литвой и Эстонией. По количеству новостроек Рига отстает не только от Рижского района, но и от нескольких регионов Латвии (в расчете на душу населения).

Две трети рижан живут в домах советской постройки. В домах, построенных до Первой мировой войны, проживает больше рижан, чем в домах, построенных после 2000 года. Кроме того, большая часть новостроек Риги сосредоточена всего в нескольких микрорайонах (таких как Дрейлини и Скансте).

lzlv---ru_zknt/-FnGhS67R.png

В то время как в городе немало перенаселенных жилых домов, в его центре много необитаемых трущоб.

Каждый шестой жилой дом в Риге нежилой, в т.ч. из-за плохого состояния. Каждый третий дом в Риге, построенный до 1945 года, тоже нежилой.

Почему в Риге буксует строительство жилых домов?

Строительству жилых домов в Риге мешают несколько факторов спроса и предложения. Во-первых, формальности, связанные со строительством в Риге, сложнее, дороже и занимают больше времени. Для выполнения формальностей, необходимых, например, для строительства небольшого склада, в Риге требуется не менее полугода, что почти в два раза дольше, чем в Таллинне, и в три раза дольше, чем в Вильнюсе. По сравнению с другими столицами стран Балтии начало строительства в Риге связано как с более разнообразными процедурами, так и с более высокими затратами.

Во-вторых, многие рижане не могут позволить себе качественное жилье. Хотя в пересчете на евро квартиры и их аренда в Риге стоят меньше, чем в Вильнюсе и Таллинне, доходы рижан тоже ниже. По соотношению цены недвижимости к доходам Рига занимает промежуточное положение между Вильнюсом и Таллином. Кроме того, следует добавить, что здесь не учитываются возможные различия в качестве квартиры. Принимая во внимание больший износ жилого фонда Риги и худшее жилое окружение (об этом - ниже в статье), в отдельных сегментах недвижимости соотношение цена-качество в Риге может быть даже выше, чем в соседних странах (т. - рижане отдают большую часть своего дохода за жилье аналогичного качества). К тому же получить кредит на покупку дома в Риге сложнее. Кредиты коммерческих банков на покупку жилья в Латвии уже давно дороже, чем в Литве и Эстонии. Для долгосрочных кредитов даже, казалось бы, небольшая разница в процентной ставке означает значительно более высокие процентные платежи.

В-третьих, многим рижанам сложно оплачивать коммунальные услуги даже в малогабаритных квартирах, в которых они живут. Коммунальные платежи в Риге почти такие же высокие, как и в Таллинне, хотя покупательная способность населения ниже. Коммунальные платежи в Риге составляют значительно большую долю доходов жителей, чем в Таллинне и Вильнюсе , поэтому рижанам труднее оплачивать свои ежемесячные счета.

lzlv---ru_zknt/VUyMhI6nR.png

Около 40% жителей Риги хотя бы иногда сталкиваются с трудностями при оплате ежемесячных счетов, что в полтора раза больше, чем в Вильнюсе, и в два раза больше, чем в Таллинне. Большая квартира означает более высокие счета за коммунальные услуги. Таким образом, проживание в перенаселенном жилье — это своеобразная экономия на ежемесячных счетах.

В-четвертых, учитывая сложные строительные формальности в Риге и низкую платежеспособность рижан, жилищное строительство является более рискованным, чем строительство зданий по заказу государства, в том числе на деньги фондов ЕС, которых в последнее время было достаточно.

Аппетит к риску латвийских строительных компаний, вероятно, также снижается из-за меньшей конкуренции за заказы. В последние годы латвийские строительные компании обеспечивались строительными работами в среднем на 5 месяцев – на 1 месяц больше, чем эстонские и литовские строительные компании.

В-пятых, отсутствие нового жилья в Риге отчасти отражает более низкий спрос, поскольку жители выбирают постоянное место жительства за пределами Риги. Несомненно, низкая доступность жилья является одним из факторов, усиливающих тенденцию депопуляции Риги. Однако в то же время уменьшение населения Риги означает и снижение спроса на жилье.

Почему рижан не устраивает окружение, в котором находится жилье?

Удовлетворенность европейцев городской жизнью во многом отражает их удовлетворенность своим окружением. У жителей Риги она ниже, чем у жителей Таллинна и Вильнюса, что связано с несколько более низким рейтингом объектов инфраструктуры (общественные пространства, объекты культуры, зеленые зоны, а также меньшей безопасностью и более загрязненной окружающей средой.

Кроме того, удовлетворенность рижан жизнью в городе ниже соответствующего уровня качества окружающей среды места проживания. Он может отражать характеристики города, не связанные напрямую с соседством места жительства (например, неудовлетворенность качеством управления городом). Среди проблем, которые должна решить Рижская дума в первую очередь, рижане чаще всего указывают на неудовлетворительное состояние улиц. Хотя это отчасти отражает неудовлетворенность очисткой и вывозом снега в конце прошлого года, неудовлетворительное состояние горожан на улицах Риги уже несколько лет является актуальной проблемой.

По сравнению с 2018 годом снизилась удовлетворенность рижан содержанием улиц, тротуаров и площадей, увеличилась доля рижан, считающих состояние улиц одной из самых насущных проблем города.

Почему проблема жилья и его окружения не решится сама собой? Абсолютное большинство жителей городов стран Балтии, в т.ч. В Риге, живут в многоквартирных домах, и с начала века ситуация существенно не изменилась. Это определяет достаточно ограниченные возможности индивида по изменению качества имеющегося жилья или его окружения (не считая возможности переезда в другое место – рижане активно пользуются этой возможностью). В этом случае жилье и окружающая среда во многом являются результатом деятельности широкой общественности (в том числе муниципальной администрации) или, по крайней мере, совместного действия или бездействия нескольких лиц.

Чтобы изменить ситуацию, необходимо участие всех сторон.