Как освободиться от принудительной аренды? Лучше уже со следующего года

Более ста тысяч семей домовладельцев или многоквартирных домов, преимущественно в крупных городах Латвии, наконец-то получили возможность избавиться от абсурдных платежей за принудительную аренду земли, которые налагались на них более четверти века. У них либо есть возможность выкупить землю, либо рассчитывать на ожидаемую арендную плату не более 4% годовых от кадастровой стоимости земли. Об этом пишет портал jauns.lv.

Как владельцы лугов и пастбищ стали лендлордами

При проведении земельной реформы после восстановления независимости Латвии в 1990-х годах была допущена абсурдная ситуация с землей под построенными в советское время многоквартирными домами, причины которой никто не помнит или не хочет вспоминать.

Квартиры в домах советской постройки (например, в таких районах Риги, как Пурвциемс, Кенгарагс, Межциемс и др.) разрешалось приватизировать, но землю под домами отдавали наследникам, у которых во многих случаях в собственности ранее находились луга и пастбища. Закон предусматривает, что собственники многоквартирных домов должны платить арендную плату – не более 6% от кадастровой стоимости в год. Однако ситуации были разные. Например, арендодатель мог установить до 9% годовых, манипулируя законом и заключая «специальные» договоры аренды.

Тысячи судебных исков были поданы за эти годы по поводу принудительной аренды этой общей земли. Если коротко: собственники квартир хотят платить меньше, а собственники квартир хотят получать больше.

Подсчитывай денежки и все

Эта обязательная плата за аренду земли и ее взимание превратились в доходный бизнес. Земля была куплена у ее прямых наследников рядом компаний, которые зарабатывали на аренде земли (Pilsētas zemes dienests, Reversead, Zemes īpašnieku ģilde). Ни Сейм, ни правительство долгие годы не обращали внимания на эту ситуацию, но наследники, в основном уже новые владельцы земли, зарабатывали на этом.

Государство взимало налог на недвижимость всего 1,5% от кадастровой стоимости участка. Остальные проценты составляли уже прибыль землевладельцев. Теперь можно только догадываться почему государство не хотело решить эту абсурдную систему «долевой собственности».

Одной из причин называют лобби рижской Гребенщиковской старообрядческой церкви. Старообрядцы владеют землей под примерно 3000 квартир в кварталах столицы «советской» застройки, и от прибыльного бизнеса отказываться не хотят.

На пороховой бочке

Многоквартирные дома обычно располагаются на большой площади, в полгектара земли. Если в здании несколько этажей и десятки квартир, то арендная плата делится на «десятки голов» и составляет около десяти евро в месяц. Не повезло тем, кто приватизировал квартиру в двухэтажной «хрущевке».

«Мне не повезло с расположением дома — большая площадь земли, с садом и просторным двором, мало квартир. Вот и получается, что за принудительную аренду земли староверам приходится платить более 50 евро в месяц», - говорит один из таких собственников квартиры.

Всего, по данным Государственной земельной службы, с такой обязательной арендной платой за землю приходится считаться 110 970 квартир в различных городах Латвии, больше всего в Риге. Все эти земли имеют в общей сложности 7 354 различных собственника, которые как вернули их себе как путем национализации, так и получили компенсацию за безвозвратное имущество. Конечно, есть землевладельцы, которые не сдирают «девять шкур» с владельцев квартир, но ситуация все более похожа на бочку с порохом: собственники земли могут меняться, а их желание денег возрастать.

Сколько это будет стоить?

Со следующего года товариществами собственников квартир можно будет выкупить эту землю по ее кадастровой стоимости без согласия собственника земли.

Пару лет назад Минюст подсчитал, что для средней квартиры в доме с количеством квартир от 45 до 90 это обойдется от 200 до 800 евро. Цена покупки земли под трехкомнатной квартирой площадью 65 квадратных метров в Елгаве составит в среднем 396 евро, в Даугавпилсе – 270 евро, в Лиепае – 820 евро, в Юрмале – 2574 евро. В любом случае это меньше, чем владельцы квартир уже заплатили арендодателям за последние годы.

Конкретную сумму назвать невозможно, потому что все зависит от того, в какой части города находится дом и сколько приватизированных квартир в нем насчитывается. Например, кадастровая стоимость двух 88-квартирных жилых домов на улице Бривибас в Риге установлена ​​в размере 182 139 евро. Отсюда следует, что к каждой квартире прилагается земельный участок стоимостью 2000 евро.

Но это только до 2025 года, когда кадастровые значения перестанут быть замороженными и повысятся. Это означает только одно – чтобы платить меньше, объединения собственников приватизированных квартир должны договориться о выкупе земель в 2023 или 2024 году (действующие кадастровые стоимости будут действовать до 31 декабря 2025 года).

Закон уже вступил в силу

С 1 января текущего года вступил в силу закон, определяющий законную плату за пользование землей (она должна применяться везде, где существовала принудительная арендная плата) для тех собственников квартир, с которыми ранее не были заключены договоры аренды земли или не было вынесено соответствующего судебного решения - она составляет не более 4% от кадастровой стоимости земельного участка в год.

До сих пор эта арендная плата колебалась в размере от четырех до девяти процентов в год и была непосильной ношей для многих собственников квартир — сумма арендной платы за землю часто была слишком высока.

Владельцы квартир практически не контактировали с землевладельцами и им было трудно влиять на решения о размере арендной платы, хотя бы в судебном порядке, так как она взималась через управляющих домами. С этого года обязательная земельная плата (плата за законное землепользование) будет фиксированной и не будет превышать 4% от кадастровой стоимости земли, но это не означает, что стороны не смогут договориться о другой сумме, если они того пожелают.

Государство оплатит административные расходы

В свою очередь, со следующего года собственники квартир уже могут договориться о выкупе земли по кадастровой стоимости. Для этого требуется решение большинства собственников квартир (50% + 1). Дело о принудительном расторжении долевой собственности будет возбуждать судебный пристав-исполнитель, а собственникам квартир останется только оплатить землевладельцу через судебных приставов кадастровую стоимость земли. Все административные расходы возьмет на себя государство (например, межевание, регистрацию прав в Земельной книге, оплату труда судебного пристава). Собственники квартир смогут погасить эту сумму и за счет кредитов, которые также будут предоставляться государством. Виды, размер и условия кредитов еще будут определяться постановлениями Кабинета министров. Ожидается, что за такой кредит не придется закладывать квартиру.

Следует подчеркнуть, что решение о выкупе земель будет выгоднее всего принимать в последующие 2 года, поскольку ожидается, что в 2025 году кадастровая стоимость земель будет «разморожена» и повышена. Сейчас невозможно однозначно сказать, какой будет кадастровая стоимость в 2025 году, но она точно будет выше (существующие кадастровые значения будут действовать до 31 декабря 2025 года).