Уже в течение длительного времени строительная отрасль сталкивается с резким ростом затрат на строительство – главным образом из-за проблем с цепочками поставок, вызванных пандемией и резкими колебаниями цен на энергоносители.
Хотя это явно оказывало давление на рынок недвижимости – росли цены на недвижимость, замедлялись темпы развития проектов – по крайней мере, было понятно, с какой стороны ждать вызовов. Были надежды и даже прогнозы, что с уменьшением распространения вируса и корректировкой материально-сырьевой логистики ситуация может вернуться если не на допандемический уровень, то хотя бы стабилизироваться, создав тем самым благоприятные условия для более быстрого развития отрасли.
Однако, несмотря на прогнозы, случилось то, чего никто по-настоящему не ожидал: настоящая война здесь, в Европе, которая уже потрясла большую часть мира не только эмоционально, но и экономически. Последствия геополитической ситуации обязательно будут ощущаться в долгосрочной перспективе, в том числе и на рынке недвижимости, по которому вновь нанесен удар, на этот раз особенно болезненный.
Что касается рынка жилья, то не секрет, что одним из самых неопределенных аспектов на данный момент является стоимость строительства. Мы уже сейчас видим, что цены на различные категории строительных материалов быстро растут, и невозможно предсказать, каким будет максимальный рост и когда рост цен может остановиться. Тем не менее уже сейчас можно сказать, что это увеличение является значительным и окажет серьезное влияние на стоимость жилья, доступность нового жилья и развитие недвижимости в целом.
Что пойдет в отрыв
Во-первых, необходимо учитывать, что вырастут цены на все строительные материалы. В основном на металл и те, для производства которых требуются большие энергоресурсы, такие как бетон и заполнители, а рост цен на нефть приведет к удорожанию битумных и пластмассовых изделий. Рост цен на нефть и топливо отразится и на ценах на другие строительные материалы, поскольку их поставки однозначно подорожают.
С другой стороны, время пандемии дало латвийским строителям некоторые преимущества: они научились реагировать намного быстрее, активно ища другие рынки, модели сотрудничества и создавая новые цепочки поставок. Это вселяет некоторую уверенность и надежду на то, что начатые проекты будут достроены, но роста цен не избежать. Вернутся ли когда-нибудь эти цены на прежний уровень? Маловероятно. Украина, Россия и Беларусь уже много лет являются активными участниками рынка и экспортерами строительных материалов, но сейчас эти рынки закрыты. Хотя переориентация на новые цепочки поставок может произойти довольно быстро, они, безусловно, не будут ни самыми рентабельными, ни самыми эффективными.
Застройщики притормозили
Во-вторых, рынок недвижимости сейчас находится в выжидательной позиции. Есть застройщики, которые приостановили проекты и принятие новых бронирований или вообще сняли продукты с продажи.
«Заморозка» планов развития может привести к тому, что в ближайшее время нехватка нового жилья станет еще более выраженной, если не критической. При этом уже сейчас наблюдается рост цен на жилье в стадии планирования и строительства – застройщики понимают, что продать построенное по ранее предполагаемой стоимости уже не получится. "Bonava Latvija и в это непростое время приняла решение продолжить свою деятельность, включая реализацию текущих проектов и продажу жилья. На наш взгляд, это важно, поскольку отсрочка и простои любого проекта создают для застройщика не только дополнительную финансовую нагрузку (содержание строительных площадок, консервация существующих конструкций, охрана и т. д.), но и риск того, что завершение проектов в будущем может потребовать от застройщика еще больших инвестиций, тем самым еще больше увеличивая стоимость нового жилья", - говорит Марекс Клявиньш, председатель правления Bonava Latvija.
Нового жилья станет меньше
В-третьих, в настоящее время существует большая неопределенность для тех, кто планировал или продолжает планировать покупку нового жилья. Рост цен на жилье будет неизбежен, пока текущая ситуация не стабилизируется.
Это произойдет не завтра и не послезавтра, потому что рынки в России и Белоруссии так быстро не откроются, а для восстановления поврежденной инфраструктуры в самой Украине потребуется огромное количество ресурсов, так что влияние будет ощущаться в долгосрочной перспективе. Удорожание строительства и цен на жилье существенно повлияет на его доступность – количество нового жилья сократится. Некоторое влияние может оказать и большой наплыв украинских беженцев, что еще сильнее повлияет на соотношение спроса и предложения на рынке.
По мере сокращения количества жилья на рынке цены на оставшиеся новостройки будут расти еще больше, потому что выбирать будет просто не из чего, и в связи с этим возникает вопрос: смогут ли вообще люди со средним достатком позволить себе такое жилье?
Также следует учитывать, что растут не только цены на жилье, но и связанные с этим ежемесячные расходы. По данным Центрального статистического управления, средний уровень потребительских цен в феврале текущего года вырос на 8,7% по сравнению с февралем прошлого года, а инфляция продолжает резко расти. Однако, как считает Марекс Клявиньш, количество нового жилья на рынке будет сокращаться гораздо быстрее, чем способность населения его покупать.
Банки продолжат финансирование
В-четвертых, несмотря на то, что под влиянием существующей ситуации цены на жилье растут и, вероятнее всего, будут продолжать расти, в настоящее время банки по-прежнему предоставляют софинансирование, по крайней мере, в сегменте доступного жилья. Это хорошая новость, хотя в то же время нельзя исключать, что в ближайшее время может увеличиться сумма первоначального взноса, необходимого для покупки жилья. "Еще более важными станут программы поддержки Altum. Правительству и ответственным министерствам следует расширить эти программы или создать новые механизмы для стимулирования способности граждан приобретать жилье," - отмечает председатель правления Bonava Latvija.
И что же делать жителям?
Не пора ли покупать квартиру сейчас, когда период пиковой стоимости, возможно, еще не наступил?
"Если есть потребность в жилье и сбережения, которые вы хотите вложить, чтобы их не съела инфляция, покупка нового дома – вполне логичный шаг.
Если человек живет в доме советской постройки, это может быть еще одним мотивирующим фактором, так как на жизнь в типовых многоквартирных домах в настоящее время существенное влияние оказывает непредсказуемый рост цен на энергоносители и необходимость благоустройства и утепления зданий. Кроме того, учитывая, что цены на квартиры в старых проектах также растут, это может быть удачным моментом для продажи существующей квартиры, чтобы вложить средства в новое и более привлекательное жилье с точки зрения затрат на содержание. Стоит помнить, что до сих пор покупка недвижимости была одним из самых стабильных и безопасных видов инвестиций с долгосрочной растущей стоимостью", - считает Марекс Клявиньш.
Понятно, что 2022 год мы проведем под знаком неопределенной и напряженной геополитической ситуации и стремительно растущей инфляции. Мы уже сейчас видим, что это затрагивает всех и что последствия будут ощущаться еще долго. В сфере недвижимости нас также ждут новые вызовы, на этот раз непредсказуемые. Но что мы можем сделать, так это быть готовыми действовать быстро, чтобы индустрия недвижимости в эти трудные времена не только выжила, но и продолжила хотя бы немного расти.