На дверях подъездов многоквартирного жилого дома в Риге появились очередные объявления, призывающие собственников квартир явиться на повторное собрание членов общества квартировладельцев. В повестке дня — утверждение сметы и порядка проведения ремонтных работ, а также смена председателя общества. Как у нас обычно бывает, большинство собственников это собрание проигнорировало. Оно и понятно, ведь все мы люди занятые. Как правило, на подобные собрания ходят лишь некоторые деятельные пенсионеры. Но игнорировать эти мероприятия не стоит. И вот почему, поясняет press.lv.
Сменили домоуправа, а тот сбежал с деньгами
Несколько лет назад в Риге произошло весьма примечательное событие. Тогда от имени инициативной группы в подъездах дома, который раньше считался кооперативным, были вывешены объявления с приглашением на общее собрание.
Многие его проигнорировали, но оно почему–то оказалось правомочным, то есть кворум (50% собственников + 1 голос) собрался. Каким образом это удалось сделать, так и осталось загадкой, ведь, как потом выяснилось, на собрании присутствовало только 30% квартировладельцев. Но они приняли решение сменить управляющего в пользу некоего SIA.
Несколько месяцев новое SIA добросовестно рассылало счета за коммунальные услуги по почтовым ящикам и принимало деньги, благо было лето. Проблемы начались с наступлением холодов, когда температура воздуха за окном уверенно приближалась к нулю, а батареи так и оставались холодными.
В офисе SIA сначала ссылались на то, что большинство жильцов хотят сэкономить на платежах за отопление, максимально отодвинув дату начала отопительного сезона. Но потом в офисе вообще перестали отвечать на звонки, а член правления фирмы и по совместительству домоуправ попросту сбежал, прихватив, как позднее выяснилось, все накопления собственников этого дома на капитальный ремонт.
Затем пошли грозные письма от RIgas siltums и RIgas Udens: оказалось, поставщикам тепла и воды несколько месяцев не перечислялись платежи за поставленные услуги.
И все претензии были выставлены не SIA как управляющему, а обществу собственников квартир. Ведь домоуправ по латвийским законам является лишь посредником в передаче денег от жильцов поставщикам услуг. Согласно заключенному договору, он берет на себя обязанности по управлению домом, но имущественную ответственность несет только своим уставным капиталом.
В случае конкретного SIA это было 200 евро. Возмущенные жильцы обратились в полицию и прокуратуру. Там возбудили уголовный процесс по статье Уголовного закона ЛР за мошенничество. Однако всем квартировладельцам пришлось повторно платить за услуги коммунальщикам, погашая долг, образовавшийся от домоуправа–мошенника. С тех пор собственники квартир стали умнее и исправно посещают все собрания.
Подобная история вполне может случиться с каждым многоквартирным домом. Ведь достаточно основать общество с ограниченной ответственностью (SIA), зарегистрировать его в Регистре предприятий, затем указать род деятельности (управление домами) в Службе государственных доходов, и можно смело искать подходящий объект. Правда, с недавних пор управляющим домом имеет право работать только человек с высшим инженерным образованием по соответствующей специальности. Но такого работника всегда можно найти.
Форма управления
Для того чтобы обслуживающая компания смогла оказывать услуги, она должна с кем–то заключить договор. Существует несколько форм объединения собственников квартир. Если в нем всего несколько квартир, можно вообще не учреждать общество, а заключить коллективный договор, в котором указаны условия, на которых люди берут на себя содержание дома.
Квартировладельцы выдвигают одного уполномоченного представителя, и он дальше занимается вопросами обслуживания, в том числе заключает от их имени договоры с управляющей организацией (если поручено вести хозяйство ей) и коммунальными службами.
В небольшом доме можно ограничиться и неполным пакетом услуг: например, нанять дворника и договориться с аварийной службой того же домоуправления. Остальные средства будут откладываться на ремонт. С таким хозяйством справится и один управляющий – физическое лицо (либо тот самый уполномоченный, либо приглашенный профессионал).
Вторая форма сотрудничества жильцов – это юридическое лицо (общество или кооператив собственников). Она предпочтительнее в случае, если в доме насчитывается несколько десятков или более сотни квартир.
Разница между обществом и кооперативом такова. Если квартировладельцы намерены просто сменить управляющую фирму, они могут ограничиться учреждением общества собственников. Этот процесс регулируется законом «Об обществах и учреждениях» (BiedrIbu un nodibinAjumu likums). Но если жильцы решат, что и вести домовое хозяйство они хотят сами, выбрав активных соседей, то лучше учредить кооператив (DzIKS).
Его деятельность определяется другим законом – «О кооперативных объединениях» (KooperatIvo sabiedrIbu likums). Однако в обоих случаях общее собрание является высшим органом власти.
Собрание решает многое
Согласно закону Латвийской Республики «О квартирной собственности", ежегодно следует проводить общее собрание квартировладельцев. На нем должны присутствовать собственники квартир, чьи имущественные права оформлены в Земельной книге. Собрание утверждает финансовый отчет о работе домоуправа в прошедшем году и определяет смету расходов и проводимые работы по ремонту и реконструкции жилого дома. Оно же вправе сменить домоуправа, назначив другого.
Если в доме протекает крыша, прохудилась канализация или имеются другие неполадки, требующие ремонта, то единственным источником финансирования, которым может воспользоваться домоуправ, являются накопления на капитальный ремонт и плата за обслуживание. Под обслуживанием подразумевается, что деньги идут на оплату услуг дворника, электрика, сантехника, бухгалтера, а также на оплату материалов для неотложных нужд, таких как замена лампочки в подъезде.
Все прочие работы финансируются только за счет накопленных собственниками средств на капремонт. Никто со стороны, к примеру Рижская дума или государство, денег не даст. И на общем собрании решается, на какие цели можно потратить собранные деньги.
Однако если решение, принятое на собрании, нарушает ваши права и интересы, вы вправе обжаловать его в суде. Заявление об обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев с момента, когда несогласная сторона узнала о принятом решении. После чего суд должен учесть все обстоятельства дела.
Он вправе оставить в силе обжалуемое решение: например, если голос этого собственника не мог повлиять на результаты или они не принесли убытков заявителю/истцу.
Применяют письменный опрос
Собрание может быть правомочным, то есть вправе принимать решения, только в том случае, если на нем присутствует более 50% собственников квартир. А поскольку кворум удается собрать с большим трудом, то теперь домоуправы все чаще стали применять такую форму взаимодействия с квартировладельцами, как письменный опрос.
Суть его состоит в том, что либо председатель общества или кооператива, либо один из квартировладельцев, членов кооператива подает в правление свое предложение, по которому нужно принять решение, в письменном виде. Оно вывешивается в подъезде, в правлении товарищества, рассылается по электронной почте либо в каком–либо ином виде доводится до сведения всех собственников.
Владельцы могут голосовать как «за", так и «против", подав письменный ответ в течение двух недель. Порядок прежний: если «за» проголосовали 50% + 1 голос, то решение считается принятым. Но здесь есть одно условие. Если владелец квартиры никак не обозначил свое мнение в оговоренный срок, считается, что он проголосовал «против". Организатор опроса готовит итоговый протокол и в течение пяти дней рассылает его всем квартировладельцам.